Cuando una pareja se separa o se divorcia, una de las primeras preocupaciones suele ser la vivienda: quién puede seguir usándola, qué ocurre si hay hijos, quién paga la hipoteca, qué pasa con los suministros y cómo se reparten los gastos comunes. En el Código Civil, estas cuestiones no se resuelven con una sola regla, sino con varias: el convenio regulador debe incluir, entre otras medidas, la atribución del uso de la vivienda familiar y del ajuar; y, si no hay acuerdo, el artículo 96 regula la atribución del uso de la vivienda familiar, con especial atención al interés de los hijos y, en determinados casos, al cónyuge más necesitado de protección.
Lo primero: distinguir propiedad, uso y pago
Uno de los errores más frecuentes es mezclar tres cosas distintas:
- quién es propietario de la vivienda
- quién puede usarla tras la separación o el divorcio
- quién debe asumir determinados pagos
Que una persona sea propietaria no significa automáticamente que vaya a conservar el uso exclusivo tras la crisis matrimonial. Y que una persona use la vivienda no implica, por sí solo, que quede liberada o cargada con todos los gastos posibles. El Código Civil separa claramente el plano del uso de la vivienda familiar del resto de medidas económicas y patrimoniales del proceso.
Qué puede acordarse en el convenio regulador
Cuando la separación o el divorcio se tramitan de mutuo acuerdo, el convenio regulador es la pieza central. El Código Civil exige que en él se incluyan, entre otras materias, la atribución del uso de la vivienda y del ajuar familiar, así como la contribución a las cargas del matrimonio y alimentos, si procede. Esa previsión aparece en el artículo 90 del Código Civil, y la jurisprudencia y la doctrina registral insisten en que el convenio tiene un contenido propio de derecho de familia, especialmente en relación con vivienda, hijos y medidas económicas.
Eso significa que, si hay acuerdo, muchas tensiones pueden encauzarse desde el principio:
- quién permanece temporalmente en la vivienda
- qué bienes del ajuar se quedan en ella
- cómo se reparten ciertos gastos
- qué medidas se adoptan respecto de hijos y alimentos
Qué pasa con la vivienda familiar si hay hijos
El artículo 96 del Código Civil sigue siendo la referencia principal. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública resume la doctrina del Tribunal Supremo recordando que, en defecto de acuerdo, el uso de la vivienda familiar corresponde a los hijos y al cónyuge en cuya compañía queden. La resolución de 29 de enero de 2024 lo explica expresamente y añade que esta regla se conecta con la protección del interés familiar y, en especial, de los menores.
En términos prácticos, cuando hay hijos menores, el punto de partida suele ser que la vivienda familiar no se analiza solo desde la propiedad o la comodidad de los adultos, sino desde la protección del interés de los hijos. Esa es la lógica que atraviesa el régimen del artículo 96.
Y si no hay hijos o ya no conviven en la vivienda
Cuando no hay hijos menores en esa posición de protección o el caso no encaja en el supuesto más clásico del artículo 96.1, el análisis cambia. La propia Dirección General ha recordado que el artículo 96.III del Código Civil permite atribuir temporalmente el uso al cónyuge no titular si las circunstancias lo aconsejan y su interés es el más necesitado de protección. Esa idea aparece de forma expresa en resoluciones recientes de 2023 y 2024.
Aquí ya no basta con invocar de forma genérica que uno de los cónyuges “necesita más la vivienda”. Hay que valorar circunstancias concretas: situación económica, disponibilidad de otra vivienda, equilibrio entre las partes y realidad familiar del caso. Esa es una inferencia jurídica razonable a partir del tenor del artículo 96 y de la doctrina recogida en esas resoluciones.
Qué pasa con la hipoteca
La pregunta más habitual es: si uno se queda viviendo en la casa, paga él solo la hipoteca? La respuesta no puede darse de forma automática.
La hipoteca no se rige simplemente por quién usa la vivienda, sino por:
- quién figura como deudor frente al banco
- la titularidad del inmueble
- el régimen económico matrimonial
- y lo que se haya pactado o acordado judicialmente
El Código Civil exige que el convenio regulador trate la contribución a las cargas y demás medidas económicas, pero no establece una regla universal según la cual el uso de la vivienda determine por sí solo la obligación hipotecaria.
En la práctica, por tanto, hay que distinguir entre:
- la relación con el banco
- la relación interna entre los excónyuges
- y las medidas familiares adoptadas en la separación o divorcio
Qué son “los gastos comunes” y cuáles suelen discutirse
Bajo la expresión “gastos comunes” suelen mezclarse conceptos distintos:
- hipoteca
- comunidad de propietarios
- IBI
- seguros
- suministros
- reparaciones ordinarias
- gastos extraordinarios
Y no todos siguen la misma lógica.
Suministros
Suelen vincularse al uso efectivo de la vivienda, porque responden al consumo cotidiano.
Comunidad, IBI o seguro
Suelen plantear más dudas, porque pueden conectarse con la propiedad, con la carga patrimonial del inmueble o con los pactos entre las partes.
Reparaciones
Dependerá del tipo de reparación y del marco del acuerdo, además de si el gasto es ordinario o extraordinario.
Aquí conviene ser prudente: el Código Civil da el marco general de medidas familiares, pero el reparto concreto de cada gasto depende mucho del caso y del contenido del convenio o de la resolución judicial.
El ajuar familiar también importa
A veces toda la discusión se centra en la vivienda y se olvida el contenido. El Código Civil exige que el convenio regulador determine también, previo inventario, los bienes y objetos del ajuar que permanecen en la vivienda y los que se lleva el otro cónyuge. Esto aparece de manera expresa en la redacción del artículo 90.
Esto es importante por dos motivos:
- evita conflictos posteriores sobre muebles, enseres y objetos de uso ordinario;
- y ayuda a separar lo que es uso de vivienda de lo que es liquidación o reparto de bienes.
Cuidado con confundir el convenio regulador con cualquier operación patrimonial
Otra cuestión práctica relevante es que no todo lo que las partes quieran hacer con un inmueble encaja automáticamente en el convenio regulador. La doctrina registral ha insistido en varias resoluciones en que el convenio tiene un contenido propio de familia, y que otros negocios patrimoniales deben valorarse conforme a sus exigencias específicas. Eso se aprecia, por ejemplo, en resoluciones sobre adjudicaciones de inmuebles o inclusión de fincas sin suficiente precisión en el convenio.
En otras palabras: una cosa es atribuir el uso de la vivienda familiar y ordenar medidas familiares; otra distinta es cerrar correctamente una operación patrimonial compleja sin cuidar el título adecuado.
Qué pasa en custodia compartida
La custodia compartida suele complicar especialmente el tema de la vivienda. Los resultados de CENDOJ muestran precisamente que en estos casos los tribunales analizan con detalle la atribución del uso y la posible temporalidad, porque no existe una solución mecánica igual para todos los supuestos. El debate sobre la vivienda en custodia compartida suele conectarse con la falta de una regulación específica totalmente cerrada para todos los escenarios y con la necesidad de ponderar circunstancias concretas.
Por eso, en estos casos conviene desconfiar de respuestas absolutas del tipo:
- “la casa siempre es para la madre”
- “si es custodia compartida nadie se queda”
- “el que la usa paga todo”
Esas afirmaciones simplifican demasiado una materia que depende mucho de la situación concreta y del marco del acuerdo o la resolución. Esa conclusión es una inferencia razonable a partir de la diversidad de criterios reflejada en las resoluciones y resúmenes judiciales disponibles.
Qué conviene revisar antes de firmar nada
Antes de aceptar un acuerdo sobre la vivienda familiar, conviene revisar:
- titularidad del inmueble
- existencia de hipoteca
- régimen económico matrimonial
- si hay hijos y cuál es su situación
- gastos ordinarios y extraordinarios
- posibilidades reales de uso alternativo
- inventario del ajuar
- efectos a medio plazo del acuerdo
Muchas personas firman pensando solo en resolver la urgencia inmediata y luego descubren que el problema económico o patrimonial se ha desplazado, no solucionado.
Errores frecuentes en esta fase
Pensar solo en “quién se queda la casa”
La pregunta correcta no es solo esa, sino también en qué condiciones, durante cuánto tiempo y con qué efectos económicos.
No distinguir uso y titularidad
Es uno de los errores más comunes.
No concretar los gastos
Si el acuerdo es ambiguo, el conflicto suele reaparecer.
Olvidar el ajuar y los bienes de la vivienda
Luego aparecen discusiones innecesarias.
Firmar sin valorar las consecuencias futuras
Lo que hoy parece una solución sencilla puede crear un problema económico serio después.
Cuándo conviene pedir ayuda profesional
Merece la pena revisar bien el tema de la vivienda cuando:
- hay hijos menores
- existe hipoteca
- uno de los cónyuges tiene mayor dependencia económica
- hay custodia compartida
- el inmueble es privativo de uno pero familiar de ambos
- se discuten gastos y cargas
- o se pretende incorporar al convenio operaciones patrimoniales relevantes
Conclusión
En una separación o divorcio, la vivienda familiar no se decide solo por intuición ni por quién aparece en una escritura. El Código Civil obliga a tratar expresamente su uso en el convenio regulador y, si no hay acuerdo, el artículo 96 articula la atribución del uso atendiendo, sobre todo, al interés de los hijos y, en determinados casos, al cónyuge más necesitado de protección. Los gastos, por su parte, requieren un análisis separado y preciso, porque no todos responden a la misma lógica.
Si estás en una separación o divorcio y necesitas revisar cómo puede afectarte la vivienda familiar o el reparto de gastos, en IGC Abogada podemos ayudarte a valorar tu situación con criterio jurídico y práctico.
